Zakup nieruchomości z rozpoczętą inwestycją może być znacznie szybszą drogą do realizacji projektu niż przechodzenie całego procesu administracyjnego od początku. Samo nabycie działki nie powoduje jednak automatycznie, że kupujący staje się inwestorem wskazanym w wydanym wcześniej pozwoleniu na budowę.
Prawo budowlane przewiduje osobną procedurę przeniesienia decyzji. Ma ona szczególne znaczenie przy sprzedaży gruntów deweloperskich, niedokończonych budynków, projektów prowadzonych przez spółki celowe czy przejmowaniu inwestycji znajdującej się już w trakcie robót.
Sprzedaż działki nie zastępuje decyzji o przeniesieniu pozwolenia
Art. 40 Prawa budowlanego pozwala przenieść pozwolenie na budowę na nowego inwestora. Organ, który wydał pierwotną decyzję, dokonuje tego w drodze kolejnej decyzji administracyjnej.
Nowy inwestor powinien przede wszystkim:
- przyjąć wszystkie warunki wynikające z dotychczasowego pozwolenia,
- złożyć oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
- co do zasady przedstawić zgodę dotychczasowego inwestora.
Procedura nie polega więc na ponownym badaniu całego projektu tak, jak przy uzyskiwaniu nowego pozwolenia. Jej celem jest zmiana podmiotu, który będzie wykonywał prawa i obowiązki wynikające z istniejącej decyzji.
Kiedy zgoda poprzedniego inwestora nie jest potrzebna?
Prawo przewiduje ważny wyjątek. Zgoda dotychczasowego inwestora nie jest wymagana, jeżeli po wydaniu pozwolenia własność nieruchomości albo prawo użytkowania wieczystego przeszły z niego na nowego inwestora występującego o przeniesienie decyzji.
| Sytuacja | Czy potrzebna jest zgoda poprzedniego inwestora? |
|---|---|
| Nowy inwestor kupił od poprzedniego inwestora działkę objętą pozwoleniem | Co do zasady nie, jeżeli spełnione są przesłanki art. 40 ust. 1a |
| Własność działki się nie zmienia, ale inny podmiot ma przejąć inwestycję | Co do zasady tak |
| Nowy inwestor nabył użytkowanie wieczyste od dotychczasowego inwestora | Może zastosować się ustawowy wyjątek od wymogu zgody |
To istotne przy transakcjach nieruchomościowych. Brak osobnego dokumentu zatytułowanego „zgoda na przeniesienie pozwolenia” nie musi więc zawsze blokować procedury, jeżeli przeniesienie własności nastąpiło bezpośrednio pomiędzy dotychczasowym i nowym inwestorem.
Nowy inwestor przejmuje warunki istniejącej decyzji
Przeniesienie pozwolenia nie służy zmianie parametrów przedsięwzięcia. Nowy inwestor składa oświadczenie, że przejmuje warunki zawarte w dotychczasowej decyzji.
Jeżeli nabywca chce jednocześnie istotnie zmienić projekt – przykładowo zwiększyć powierzchnię obiektu, zmienić jego geometrię albo wprowadzić inne rozwiązania stanowiące istotne odstąpienie – może być konieczne przeprowadzenie odrębnej procedury zmiany pozwolenia na budowę.
Dlatego przy zakupie projektu warto rozdzielić dwa zagadnienia: przejęcie istniejącej decyzji oraz planowane modyfikacje inwestycji.
Przykład: zakup działki z rozpoczętą budową apartamentowca
Spółka A uzyskała pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego i wykonała fundamenty oraz część garażu podziemnego. Następnie sprzedaje nieruchomość spółce B, która chce dokończyć inwestycję.
Umowa sprzedaży przenosi własność gruntu, ale spółka B powinna również doprowadzić do przeniesienia pozwolenia na budowę. Jeżeli później będzie chciała uzyskać pozwolenie na użytkowanie jako inny podmiot niż pierwotny inwestor, brak uporządkowania tej kwestii może ujawnić się ponownie na końcowym etapie procesu.
Przy takiej transakcji pomoc radcy prawnego z zakresu prawa budowlanego może obejmować sprawdzenie decyzji, statusu inwestycji, dokumentacji budowy oraz warunków potrzebnych do skutecznego przejęcia praw i obowiązków przez nabywcę.
Kto uczestniczy w postępowaniu?
Postępowanie o przeniesienie pozwolenia ma znacznie węższy zakres niż pierwotne postępowanie o jego wydanie. Prawo budowlane wskazuje, że stronami są wyłącznie dotychczasowy i nowy inwestor.
Nie prowadzi się więc od nowa postępowania z udziałem wszystkich właścicieli nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu tylko dlatego, że inwestycję przejmuje inna spółka lub osoba.
Można przenieść również prawa wynikające ze zgłoszenia
Mechanizm nie dotyczy wyłącznie klasycznego pozwolenia na budowę. Art. 40 pozwala odpowiednio przenosić również prawa i obowiązki wynikające ze zgłoszenia, wobec którego organ nie wniósł sprzeciwu. Przeniesienie następuje również w drodze decyzji.
Podobna możliwość dotyczy określonego pozwolenia na wznowienie robót budowlanych wydanego w postępowaniu naprawczym.
Wniosek można złożyć elektronicznie
Wniosek o przeniesienie pozwolenia na budowę składa nowy inwestor do organu, który wydał pierwotną decyzję. Dostępny jest formularz PB-9. Dokument można złożyć w postaci papierowej albo elektronicznie za pośrednictwem portalu e-Budownictwo.
Przed złożeniem wniosku warto sprawdzić przede wszystkim:
- czy decyzja, która ma zostać przeniesiona, nadal funkcjonuje w obrocie prawnym,
- czy nowy inwestor posiada prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
- czy potrzebna jest zgoda dotychczasowego inwestora,
- czy zakres dotychczas wykonanych robót odpowiada dokumentacji,
- czy równolegle planowana jest zmiana projektu wymagająca dodatkowej decyzji.
Przejęcie projektu to więcej niż zakup gruntu
Przy zakupie nieruchomości z rozpoczętą budową analiza nie powinna kończyć się na księdze wieczystej i umowie sprzedaży. Nabywca przejmuje projekt znajdujący się na określonym etapie administracyjnym i technicznym.
Warto więc sprawdzić pozwolenie na budowę, jego ewentualne zmiany, dziennik budowy, stan wykonanych robót oraz inne decyzje związane z przedsięwzięciem. Pozwala to uniknąć sytuacji, w której dopiero po zawarciu transakcji okazuje się, że nowy właściciel gruntu nie uporządkował formalnie statusu inwestora albo kupił projekt wymagający dodatkowych postępowań przed wznowieniem robót.
Materiał ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Ocena konkretnej sprawy może zależeć od jej indywidualnych okoliczności oraz aktualnego stanu prawnego.
